フィリピンのREITとか利回りとか、なんかそんな話。

フィリピンのREIT (Real Estate Investment Trust)、いわゆる不動産投資信託が始まってから約２年が経ちました。フィリピンで初めてのREITは2020年7月27日に上場したAyala LandのAREITで、IPO価格は1株27ペソでした。それからジョリビーの創設者とマンイナサルの創設者の二人が送り出すDDMPRやFilinvestのFILRTなど様々な企業がREITを上場させてきました。REITは不動産に投資する一方で、法人税を軽減、あるいはゼロになる代わりに年間収益の90％を株主に分配することが義務付けられています。少しフィリピンのREIT法を掘り下げてみると、投資家として一番のメリットは配当に対する免税措置があります。これはABキャピタル証券で配当をもらった時に確認できています。

あまり興味がないかもしれませんが、フィリピンのREIT法を読む限り企業として法人税などの免税を受けるためには様々な条件があります。ややこしくないところを掻い摘んでみると次のようになります。

• フィリピン証券取引所（PSE）に上場しており、かつ純利益の90％以上を配当しなければならない。
• 不動産または不動産資産にのみ投資しなければならない。
• 総資産の70％以上を投資しなければならない。
• 不動産開発事業や未上場不動産開発会社への投資を行ってはならない。
• 総資産の35%以上を不動産に投資しなければならない。
• 借入金と支払額の合計が預託不動産の35％を超えてはならない。
• 利害関係者から資産を取得したり、利害関係者に資産を売却したり、利害関係者の証券に投資したり、利害関係者が発行する証券に投資する場合、当事者の身元と取引に関する完全な開示をPSEに対して行わなければならない。
• 少なくとも年に一度、完全な評価を実施しなければならない。
• 資産の譲渡や売却に課される税金の免除を受けるためには、売却または譲渡された資産を、売却または譲渡の日から5年間保有しなければなりません。

で、こんな法務関係の話は全く面白くありませんね。実は個人的に注目しているのはREITが上場したことによるフィリピン国内の不動産価格の透明化です。REITは決算報告をしなければなりませんから、保有資産（物件）と収益などが公に公開されます。単純に言えば家賃や物件価格の目安が王手企業によって開示されるわけですね。ただ個別には公開されないので劇的に大きく影響するわけでもありませんし、もちろんコンドミニアムのようなサービス付きとなってくると話も違ってきます。それでも数千万円のコンドミニアムの値付けが適正なのかとか、そういう指標にはなるでしょう。また不動産投資は表面利回りよりも実質利回りを見ろとは良く言いますが、実質利回りが5%、良くて6%くらいなものだと思います。そんで注目したいのはREITも似たような利回りを出している点です。J-REITの利回りは5%を超えているところも多いですね。手元に大きな資金があれば不動産投資も視野に入れるべきでしょうけども、僕のような弱小投資家には手も出ませんし縁もない話です。さらに空室や自殺などのリスクを考えると現物の不動産には手を出すのにためらいを感じます。だったら、もうプロに任せておけばいいんじゃね？利回りも似たようなもんだし。という感じでREITを選ぶのも一考だと思います。

で、日本の人口減などを考えていくと海外に目を向けるべきということで、まあフィリピン株やってるしフィリピンでいいや、くらいの考えでフィリピンのETFを買っています。ということで、その気になる利回りを見てみましょう。

フィリピンのREITの利回り

※8月9日の株価と現時点で公開されている配当金（年4回）で利回りは計算しています。

VREITは上場したばかりですので配当金などの情報がないため利回りは算出できません。なおFILRTは減配したので利回りが少し悪くなっていますが5%を切る状態ではありません。いずれにしても利回りとして5%を超えていますので、不動産投資の代わりにREITという選択肢も十分にあるのではないかと思います。一方で賃貸先は海外企業のコールセンターなど海外に依存しているので海外の景気が悪くなると影響を一番受けるとも言えます。最近だとMOAから中国企業の撤退の話を耳にしますから、そういうリスクは十分に加味しなくてはならないでしょう。

大切なことは他人の話を鵜呑みにせず、十分にリサーチを行ったうえで投資することです。僕のようにREIT法などに目を通せまでは言いませんけども、大切なお金ですから入念に調べて投資してくださいね。