沖縄郡軍用地の値上がり率と投資先としてどうなのかって話

軍用地主会より総会の資料が届きました。資料には単価の値上がり率が示されていました。

僕が持っているのは嘉手納飛行場の宅見です。借地単価は昨年の0.95%アップから1.08%アップして1平米あたり1690.83円となりました。一方で軍用地市場は下落傾向で倍率は60倍を超えるものが少なくなってきました。そりゃ当然だと言えば当然で60倍以上で買う旨味がありません。当初の予想通りに倍率は下がってきました。しかし借地料が上がっているから差し引きゼロくらいで済むのかなぁ？固定資産税の支払いなどを考慮すれば余裕で利回り1.5%くらいが関の山ですね。キャピタルゲインなんてほぼ見込めない状況です。

軍用地投資ってどうなの？

軍用地投資のメリットはせいぜい相続税の評価額が市場価格と離れているので相続税対策になるくらいだと思います。利回りと安定性、成長性で言えばアメリカ株ETFのVYMやVTIの方が圧倒的に優れています。リスクをもう少し取れるならフィリピン株の方が成長性では断然に優れています。銀行にお金を貯金するよりも利回りがいいなんていうのは今時どの投資をしたって銀行の利回りよりいいので全くメリットに成り得ません。例えばeMAXIS Slim 米国株式（S＆P500）という投資信託ひとつ取っても、銀行よりも圧倒的に利回りは良く、手間なんてほぼ掛かりません。そもそも銀行に貯金しておくのは投資ではなく生活資金や予備費として持っているものです。いざという時にお金が必要になった時、今の軍用地市場では倍率を低くしないと売れず、すぐに現金化はできない状況と言っていいでしょう。軍用地を扱っているサイトに何ヶ月も同じ物件が掲載されているなんてザラです。株式には当然ですが税金がかかりますが、軍用地を買ったって固定資産税という税金を支払わないといけません。税率は株式に比べて安いですが、そもそもの賃料が低いので税率の低さなんてのは軍用地投資を勧めるメリットには成り得ません。しばしば軍用地という現物が手に入って、それを担保にお金を借りられるという不動産に共通するメリットが挙げられます。しかし残念なことに軍用地ローンを借りるためには沖縄在住の場合が条件になっている場合がほとんどです。例外的に琉球銀行の軍用地主ローンや地主会の共済ローンは県外在住でも借りられます（共済ローンが県外在住は不可能になったという情報がありますが2023/06現在そのような事実はないと返答をもらいました）。しかし軍用地ローンは裏を返せば単なる不動産担保ローンですから不動産を持っていれば共済会と同じような利率で借りられる場合もあります。問題は本土の各銀行の軍用地の認識は評価に値しないというのが現実で、本土では軍用地を担保にローンを組むことができません。ということでローンに関しては選択肢の少なさから言って単なるデメリットしかないとも言えます。そもそも株式を担保にお金を借りる方法として証券担保ローンがあるので、軍用地ローンは特に取り上げるべきメリットとは言い難いと結論できるでしょう。

ということで

低い利回り（固定資産税含）、流動性の悪さ、倍率の恣意性、成長率（キャピタルゲイン及びインカムゲイン）、不動産が持つべき担保性などから見れば軍用地は投資先として劣後すると言っていいでしょう。

唯一のメリットがあるとすれば相続税対策くらいのもので生前贈与に使うくらいのものでしょうか。そんな回りくどいことをするなら会社を建てて相続対象者を会社役員にして役員報酬を受け取らせる方が全然いいと個人的には思いますけども。

軍用地はどうもメリットばかりがネット上に散見されますが、そういうの書いてるのってほぼ不動産関係か、その関係者ですよね？つまりそういうことなんじゃないでしょうか。デメリットをきちんと洗い出してみたり、メリットと言われていることの逆の観点から捉え直してみるというのは投資において重要です。僕も歴史的な経緯を尊重し、また国防の観点からと表面上で取り繕えばいいのでしょうけど、歴史的な経緯を尊重せよというのであれば誰が売り手になっているのか？ということも語らねばならないのではないかと思います。それがフェアってものじゃないですか？僕の登記書の前の保有者は思いっきり沖縄県人なんですけどもね。歴史的な経緯を尊重せよというなら、手放す沖縄県人に先に問うべきものではないかと思う半分沖縄県人です。

ということで僕は軍用地投資はお勧めしません。ということを実証したかったので買ったわけですが、売るにしても損失確定ですし、保有しておくのも資金効率的に最悪ですし、損切りするのかな・・・。